Contrato Built to Suit (Construído para Servir)

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Entenda por que esta nova modalidade de contrato tem sido escolhida pelas grandes empresas.

O contrato “built to suit” (construído para servir) é um contrato por meio do qual uma empresa contrata um investidor ou uma construtora especializada para construir ou reformar um imóvel que atenda as necessidades específicas daquela empresa, para, após, realizar um contrato de locação com regramentos próprios.

Este tipo de contrato começou nos Estados Unidos, quando a rede de supermercados Walmart decidiu que não era interessante para a empresa ser responsável pela construção de novos prédios para expansão da rede, e decidiu inovar terceirizando esta parte do processo para uma empresa especializada, que poderia realizar a obra com maior perfeição, em menos tempo, e, principalmente, investindo ela mesma o dinheiro para construção do novo empreendimento, não afetando o capital de giro da rede Walmart.

No Brasil esta nova modalidade de contrato chegou no ano de 2012, à pedido das grandes redes bancárias, mas também usado por empresas que precisavam de armazéns, centros de distribuição, supermercados, hotéis, farmácias, galpões industriais, logísticos, e também em contratos realizados com o Poder Público.

A empresa que é contratada neste caso fica responsável por:

  1. Encontrar e comprar um terreno que atenda as necessidades da empresa contratante;
  2. Realizar o projeto de engenharia de acordo com a necessidade dos contratantes;
  3. Acompanhamento da obra;
  4. Registrar e legalizar o imóvel de acordo com a legislação vigente;
  5. Financiar 100% todas as etapas da obra até a entrega do prédio para o contratante, por meio de um contrato de locação especial.

Por se tratar de uma operação bastante complexa, com características tanto de empreitada, quanto de locação, este tipo de contrato tem suas peculiaridades.

Durante a vigência deste tipo de contrato não há possibilidade de o locador pedir para o locatário sair antes do prazo previsto em contrato, há a possibilidade de determinar no contrato que não pode haver pedido de revisão de aluguel por ambas as partes durante a vigência do contrato, a multa a ser paga no caso de rescisão por parte do locatário é integral, no valor dos aluguéis que deveriam ser pagos até o final do prazo do contrato. Estas são algumas das características desta modalidade de contrato, que se difere de um contrato de locação normal.

Como se trata de um contrato atípico, nada impede com que o valor do aluguel seja estipulado com base numa porcentagem do faturamento da empresa contratante. Outro ponto interessante é que se o contratante for uma instituição financeira, esta poderá inclusive oferecer o crédito bancário para financiar a construção ou reforma do empreendimento, o que pode acarretar mais uma vantagem para o contratado (locador).

Vantagens para o contratante: não imobilização do capital de giro para construção do empreendimento, a empresa não perde o foco do negócio numa operação que não faz parte de sua expertise, abatimento do valor pago à título de aluguel no pagamento do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido, no caso da empresa ser optante pelo lucro real.

Vantagens para o Contratado / locador: Contrato de longo período, o que reduz drasticamente a chance de vacância do imóvel, valor do aluguel fica – em regra – acima do valor de mercado, certeza de retorno do capital investido ao longo da vigência do contrato, baixo grau de risco, possibilidade de financiamento da obra por um banco.

Várias empresas podem se beneficiar deste tipo de contrato, que traz vantagens para ambas as partes num tipo de contrato que tem duração entre 10 e 30 anos, de modo que fazer uso do mesmo além de ensejar num ganho financeiro para empresa contratante, pode ainda representar uma aceleração no processo de expansão de grandes redes.

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