Seu imóvel está em risco? Descubra se ele realmente está no seu nome antes que seja tarde

Hoje existe um problema silencioso no Brasil: uma quantidade enorme de imóveis está irregular.

Dados de estudos e órgãos públicos indicam que entre 30% e 60% dos imóveis brasileiros têm algum tipo de irregularidade na documentação – desde falta de escritura até registro desatualizado em nome de terceiros.

Na prática, isso significa que, a cada 10 imóveis, pelo menos 4 ou 5 podem estar com a documentação errada, muitas vezes:

• ainda em nome do antigo proprietário;

• em nome de alguém que já faleceu;

• apenas com contrato de gaveta, recibo de compra e venda, ou até mesmo escritura pública de compra e venda.

Se esse é o seu caso, saiba que você não está sozinho – e que isso tem solução. Este texto vai explicar, de forma simples:

• qual a diferença entre escritura pública e matrícula do imóvel;

• quais os riscos reais de manter o imóvel em nome de outra pessoa;

• como isso derruba o valor de mercado do imóvel (em muitos casos ele vale só cerca de 60% de um imóvel regular);

• quais são os caminhos de regularização judicial e extrajudicial – e por que é importante ter um advogado especialista ao seu lado.

1. Escritura pública x matrícula do imóvel: qual é a diferença?

Essa é a dúvida mais comum. Muita gente acredita que “já tem escritura” e, portanto, “está tudo certo”. Nem sempre.

O que é a escritura pública?

A escritura pública é o contrato feito no cartório de notas (não no cartório de imóveis), em que as partes – vendedor e comprador – formalizam a compra e venda do imóvel.

• Ela é assinada perante o tabelião.

• Fica registrada no cartório de notas.

• Prova que houve um negócio jurídico entre as partes.

👉 Mas atenção: a escritura, sozinha, não transfere a propriedade perante terceiros. Ela é um passo necessário, mas não é o último passo.

O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula do imóvel é como se fosse o “RG” do imóvel.

• Fica no Cartório de Registro de Imóveis competente.

• Cada imóvel tem apenas uma matrícula, com um número próprio.

• Nela consta toda a “história” do imóvel: quem é o dono, quais foram as vendas anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos, ações, etc.

Pela Lei, só é considerado proprietário, perante a lei e perante terceiros, quem está como titular na matrícula – isto é, quem teve seu direito registrado.Migalhas+1

Então qual é o passo que falta?

O fluxo correto é:

1. Escritura pública de compra e venda no cartório de notas;

2. Registro dessa escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Se você só fez a escritura, mas nunca levou para registrar na matrícula, a situação é:

Entre você e o vendedor, o negócio existe.
Mas, perante terceiros, o dono ainda é quem aparece na matrícula.

É como comprar um carro, assinar o recibo e não transferir no Detran: na prática, quem continua sendo dono (e responsável pelas multas) é quem ainda consta no documento.

2. Quais são os riscos de manter o imóvel em nome de outra pessoa?

Manter um imóvel “no nome de terceiro” pode parecer algo inofensivo, mas os riscos são grandes – e muitas vezes irreversíveis.

2.1. Dívidas do antigo dono podem atingir o imóvel

Enquanto o imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa, a lei enxerga aquela pessoa como proprietária. Isso significa que:

• Dívidas fiscais (como IPTU) podem gerar execução e penhora do imóvel;

• Dívidas trabalhistas, cíveis ou bancárias do proprietário registral podem, em certos casos, levar à penhora e leilão daquele bem.

Há decisões e análises no meio jurídico mostrando que a falta de regularização e de registro gera prejuízos tanto para o comprador quanto para quem vendeu, justamente porque o imóvel continua “aparecendo” como patrimônio do antigo dono e pode ser atingido por execuções. Ribpr+1

Resultado:
Você pagou, mora no imóvel, mas corre o risco de perdê-lo em um leilão judicial por dívida de outra pessoa.

2.2. Problemas em caso de falecimento (inventário e herdeiros)

Se o proprietário que consta na matrícula falece, o imóvel:

• entra normalmente no inventário;

• pode ser disputado pelos herdeiros;

• pode ser objeto de briga entre família e terceiros que alegam ter comprado de forma informal.

Mesmo que você tenha comprovantes de pagamento, contrato de gaveta ou escritura não registrada, isso não impede que os herdeiros incluam o imóvel no inventário e criem um grande conflito. Resolver isso depois costuma ser mais caro, mais demorado e mais desgastante.

2.3. Dificuldade para vender, doar ou dividir

Um imóvel em nome de terceiro:

• não é aceito em financiamentos bancários, porque os bancos exigem matrícula regularizada e sem pendências;

• afasta compradores que não querem “dor de cabeça jurídica”;

• Se alguém tiver interesse em comprar, com certeza não pagará o valor de mercado por um bem que não está devidamente registrado;

• dificulta a venda, doação para filhos ou a partilha em divórcio.

Na prática, você perde liquidez: até aparece interessado, mas o negócio emperra na hora de conferir a documentação.

3. Imóvel irregular vale menos: como isso afeta o seu bolso?

Além dos riscos jurídicos, há um ponto que pesa diretamente no seu bolso: a desvalorização de mercado.

Levantamentos de entidades do setor imobiliário e da própria Associação dos Notários e Registradores indicam que um imóvel irregular pode perder entre 30% e 60% do seu valor de mercado, justamente porque não é possível financiar, há mais risco jurídico e menos interessados.

Isso significa que:

• Um imóvel que valeria R$ 500.000,00 regularizado,

• pode acabar sendo vendido por R$ 300.000,00 ou R$ 350.000,00 quando está irregular.

Na prática, o mercado muitas vezes trata o imóvel irregular como valendo algo em torno de 60% do valor de um imóvel totalmente regularizado – é “desconto de risco”.

3.1. Você perde dinheiro hoje…

• vende mais barato;

• precisa dar descontos altos para convencer alguém a assumir a dor de cabeça;

• pode ser obrigado a aceitar pagamento à vista, porque não há financiamento bancário.

3.2. Perde oportunidades no futuro

Imóvel irregular também não serve como garantia para:

• financiamento com juros menores;

• empréstimos com garantia imobiliária;

• operações de crédito para empresa ou para pessoa física.

Ou seja: além de valer menos, ele não “trabalha” a seu favor. Seu patrimônio fica travado.

4. Como regularizar um imóvel: vias judicial e extrajudicial

A boa notícia é que, na maioria dos casos, é possível regularizar o imóvel – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial (cartório/administrativa).

Em ambos os casos, é altamente recomendado contar com advogado especialista em direito imobiliário / regularização de imóveis, porque:

• é necessário analisar documentos, cadeia dominial e a matrícula;

• muitas medidas exigem, por lei, petição assinada por advogado (inclusive nos procedimentos extrajudiciais, como usucapião em cartório);

• uma estratégia mal feita pode gerar custos em dobro, perda de tempo e até ações judiciais desnecessárias.

4.1. Regularização extrajudicial (em cartório e via REURB)

Alguns exemplos de regularização fora do Judiciário:

• Lavratura e registro da escritura com o proprietário que ainda consta na matrícula, quando isso ainda é possível;

• Usucapião extrajudicial: prevista na Lei de Registros Públicos, permite que, em casos que preencham os requisitos (tempo de posse, boa-fé, etc.), o reconhecimento da propriedade seja feito diretamente no cartório de registro de imóveis, com participação de advogado;CNB/SP+1

• REURB (Regularização Fundiária Urbana): é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais previstas na Lei 13.465/2017, voltadas à regularização de núcleos urbanos informais (loteamentos irregulares, ocupações consolidadas, etc.) e titulação dos ocupantes.Serviços e Informações do Brasil

A REURB tem, basicamente, duas modalidades:

• Reurb-S: para população de baixa renda (geralmente com maior apoio do poder público);

• Reurb-E: para áreas ocupadas por pessoas que não se enquadram como baixa renda.

Em muitas cidades, o próprio Município inicia o processo de REURB, mas é muito útil ter um advogado acompanhando o caso individualmente, principalmente para conferir títulos, confrontações, áreas e futuras matrículas.

4.2. Regularização judicial (pela via do processo)

Quando não é possível resolver apenas em cartório, é comum recorrer ao Judiciário, por meio de ações como:

• Usucapião judicial (extraordinária, ordinária, familiar, etc.);

• Ação de adjudicação compulsória (quando existe contrato, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura ou já faleceu);

• Ações de retificação de registro (erro de área, confrontações, descrição imprecisa);

• Inventário e partilha (para regularizar imóvel herdado, ainda em nome do falecido);

• Dissolução de condomínio e outras medidas específicas.

O advogado especialista vai analisar:

• qual é o melhor caminho no seu caso (nem sempre é usucapião);

• quais documentos precisarão ser produzidos;

• qual é o passo a passo mais seguro e econômico.

5. Por que buscar um advogado especialista em regularização de imóveis?

Regularizar um imóvel não é só “ir ao cartório”. Envolve:

• interpretar a matrícula e a cadeia de registros;

• verificar se há ações, penhoras, hipotecas;

• escolher entre usucapião, adjudicação, escritura direta, inventário, REURB, etc.;

• calcular custos de cartório, ITBI, impostos, emolumentos e custas judiciais.

Um advogado com atuação específica em regularização imobiliária:

• evita erros que podem atrasar o processo por anos;

• reduz o risco de você investir dinheiro em um caminho errado;

• ajuda a recuperar o valor de mercado do imóvel ao final, trazendo segurança para futuras vendas, doações e financiamentos.

6. Perguntas Frequentes sobre Regularização de Imóveis

1. Como faço para regularizar um imóvel com contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é aquele acordo particular, sem registro, que muitas vezes fica só guardado na pasta de documentos.

Em geral, os caminhos mais comuns são:

• Verificar quem consta na matrícula:

  • Se o proprietário registral ainda está vivo e acessível, muitas vezes é possível lavrar a escritura pública com ele e, em seguida, registrar essa escritura na matrícula.

• Quando o vendedor não quer assinar ou desapareceu:

  • Pode ser necessária uma ação de adjudicação compulsória, pedindo ao juiz que determine a transferência da propriedade com base no contrato e nas provas de pagamento.

• Quando já se passou muito tempo e você exerce posse mansa e pacífica:

  • Em alguns casos, é possível pleitear usucapião (judicial ou extrajudicial), desde que os requisitos legais estejam preenchidos (tempo de posse, ânimo de dono, ausência de oposição, entre outros).

O melhor caminho depende da situação concreta (quem é o dono na matrícula, quanto tempo de posse, se o vendedor faleceu, etc.). Por isso, o ideal é levar o contrato, comprovantes e uma certidão de matrícula a um advogado especialista para fazer o diagnóstico.

2. Quanto custa para fazer um usucapião?

O custo do usucapião varia muito, porque depende de vários fatores:

• se será judicial ou extrajudicial;

• o valor do imóvel (que influencia custas e emolumentos);

• necessidade de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;

• certidões, taxas cartorárias, eventuais perícias;

• honorários advocatícios, que também variam de acordo com a complexidade do caso.

De forma bem geral, você terá custos com:

• advogado;

• engenheiro/arquitetos (planta e memorial, quando necessário);

• cartórios (notas, registro de imóveis, protestos, distribuidor, etc.);

• custas judiciais (se o procedimento for pela via judicial).

Por isso, o recomendado é agendar uma consulta, apresentar a documentação e pedir um orçamento detalhado, adequado à realidade do seu imóvel.

3. Meu imóvel não tem escritura, o que fazer?

Quando o imóvel não tem escritura, é importante seguir alguns passos:

1. Pedir uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis:

   • para saber quem é o proprietário registral;

   • para ver se há gravames (hipoteca, penhora, etc.).

2. Reunir todos os documentos que você possui, por exemplo:

   • contratos particulares de compra e venda;

   • recibos;

   • comprovantes de pagamento;

   • IPTU e contas de consumo em seu nome.

3. Com esses documentos em mãos, o advogado poderá avaliar se é o caso de:

   • lavrar escritura pública diretamente com o proprietário registral;

   • buscar uma ação de adjudicação compulsória;

   • ou, conforme o tempo de posse e a situação fática, partir para usucapião.

Quanto antes você começar esse processo, menor a chance de enfrentar problemas com herdeiros, penhoras e outras complicações.

4. REURB, como funciona?

A REURB – Regularização Fundiária Urbana foi criada pela Lei 13.465/2017 e é, de forma simples, um processo administrativo para regularizar núcleos urbanos informais (loteamentos irregulares, ocupações consolidadas, bairros inteiros que surgiram sem cumprir todas as exigências legais).

Em resumo:

• É um procedimento coordenado pelo Município, com participação de cartórios de registro de imóveis;

• Pode ser classificada como:

  • Reurb-S (social): voltada a famílias de baixa renda, com maiores benefícios e, muitas vezes, redução ou isenção de custos;

  • Reurb-E (específica): para áreas em que os ocupantes não se enquadram como baixa renda.

• O objetivo é incorporar a área ao ordenamento urbano, ajustar questões urbanísticas e ambientais e, ao final, emitir títulos e abrir matrículas individuais para cada imóvel.

Se o seu imóvel está em bairro ou loteamento que “está em REURB” ou “vai entrar na REURB”, é muito importante:

• acompanhar o procedimento;

• manter seus documentos em ordem;

• contar com apoio jurídico para garantir que o seu nome será o que constará na matrícula final.

Patrimônio de verdade não é o imóvel onde você mora, é o imóvel que está regularizado e registrado em seu nome.

Aviso importante: Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui uma análise individualizada do seu caso. Para saber qual é o melhor caminho de regularização para o seu imóvel, é essencial consultar um advogado especialista em direito imobiliário/regularização de imóveis.