Atrasou as parcelas do financiamento e teme perder a casa? Você não está sozinho. O leilão de imóvel por inadimplência no financiamento assusta, mas a lei garante direitos importantes ao mutuário. Neste guia, você entende como funciona o leilão extrajudicial e como se defender.
Em quantas parcelas em atraso o banco pode leiloar o imóvel?
Essa é uma das dúvidas mais comuns. Na maioria dos financiamentos, existe alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/97. Nesse modelo, após poucas parcelas em atraso, o banco já pode iniciar o procedimento. Por isso, agir cedo faz toda a diferença.
Como funciona o rito do leilão extrajudicial
O leilão segue etapas definidas em lei. Conhecê-las ajuda você a identificar falhas. Veja o passo a passo:
- Notificação do devedor: o cartório intima o mutuário para quitar o débito em 15 dias corridos. O valor inclui parcelas, encargos, multa e juros;
- Consolidação da propriedade: se o prazo termina sem pagamento, a propriedade passa para o credor;
- 1º leilão: ocorre em até 60 dias após a consolidação, com lance mínimo igual ao valor de avaliação;
- 2º leilão: se não houver lance, realiza-se em até 15 dias, com lance mínimo igual ao valor da dívida;
- Extinção da dívida: se ninguém arremata, o credor fica com o bem e o saldo devedor se extingue.
Você tem direito de ser notificado antes
Sim. A notificação é um direito seu e uma exigência legal inafastável. Sem ela, o processo fica vulnerável à anulação.
Endereço desatualizado pode custar o imóvel
Muitos mutuários perdem prazos porque não atualizam o endereço no contrato. Portanto, mantenha os seus dados sempre em dia. Do contrário, você pode nem saber que o leilão começou.
Notificação viciada pode anular o processo
Nem toda notificação é válida. Quando há vícios, o leilão pode ser anulado. Entre as falhas mais comuns, estão a intimação irregular e a ausência de avaliação adequada.
O que acontece com o dinheiro que já paguei?
Aqui há uma proteção relevante. Se o imóvel é arrematado por valor superior à dívida, o credor deve devolver a diferença ao antigo devedor. Ou seja, o saldo que sobra pertence a você. Por isso, confira sempre o valor da arrematação.
Posso recuperar meu imóvel depois do leilão?
A resposta exige honestidade. Antes da assinatura da carta de arrematação, ainda há espaço para negociação e para ação judicial de urgência. Já depois da arrematação consumada, a recuperação só ocorre se a Justiça anular o leilão por ilegalidade. Nesse caso, o imóvel volta ao patrimônio do devedor. Contudo, o processo é complexo e exige urgência.
Como suspender o leilão extrajudicial
A suspensão judicial é um instrumento legítimo. Em geral, cabe quando há irregularidades no procedimento. As hipóteses mais comuns são a notificação viciada, a ausência de avaliação e a cobrança de encargos abusivos. Diante disso, o advogado pode pedir uma tutela de urgência para barrar o leilão.
Conclusão
Em resumo, o leilão extrajudicial é rápido, mas cheio de formalidades. Qualquer falha pode ser usada a seu favor. Portanto, ao primeiro sinal de risco, reúna os documentos e procure um advogado. Afinal, quanto antes você agir, maiores são as chances de manter o seu imóvel.
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Antes de aceitar o saldo devedor cobrado pelo banco, avalie a possibilidade de revisão do contrato bancário.
Leandro Amaral Provenzano — Provenzano Advogados
