Você comprou um imóvel na planta, pagou meses de parcelas e agora, por qualquer razão — perda de emprego, mudança de vida, problemas financeiros ou simplesmente uma decisão pessoal — quer desistir da compra. A construtora, porém, apresenta um documento para você assinar em que vai ficar com 25%, 30%, 40% ou até 50% de tudo que você já pagou.
Você tem duas opções: assinar o que a construtora propõe ou entender o que a lei e os tribunais garantem a você.
Este artigo foi escrito para te ajudar com a segunda opção.
O Que é Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é, em termos simples, o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel — por acordo entre as partes ou por iniciativa de um dos lados.
Quando quem desiste é o comprador, fala-se em resilição unilateral. Quando é a construtora que descumpre o contrato — por atraso excessivo, por exemplo —, o encerramento do contrato é chamado de resolução por inadimplemento. E quando os dois lados concordam em encerrar o negócio, tem-se o distrato propriamente dito.
Essa distinção não é apenas terminológica: ela define quem tem direito a receber o quê e em quais condições.
Qual a Diferença Entre Distrato, Rescisão, Resolução e Resilição?
Esses quatro termos circulam nos contratos imobiliários e frequentemente geram confusão. Entenda cada um:
Distrato: encerramento do contrato por mútuo acordo entre comprador e construtora. Ambas as partes decidem juntas que não querem mais continuar com o negócio.
Rescisão: termo genérico usado popularmente para indicar qualquer forma de encerramento de contrato. Na linguagem técnica, rescisão refere-se ao encerramento por motivo de violação contratual.
Resolução: encerramento do contrato em razão do descumprimento de uma das partes. Se a construtora atrasa a entrega de forma insuportável, o comprador pode pedir a resolução do contrato e receber de volta tudo que pagou, mais indenização.
Resilição unilateral: encerramento por vontade de apenas uma das partes, sem que a outra tenha cometido qualquer falta. É o caso mais comum: o comprador simplesmente não quer mais o imóvel. Nessa hipótese, a construtora tem o direito de reter parte dos valores pagos.
Na prática, quando as pessoas buscam “distrato de imóvel na planta”, estão quase sempre se referindo à resilição unilateral pelo comprador — e é sobre ela que a decisão mais importante dos últimos anos veio do STJ.
A Decisão do STJ Que Mudou as Regras do Jogo em 2025
Durante muitos anos, a principal lei que regulava o distrato imobiliário era a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela permitia que a construtora retivesse:
• Até 25% dos valores pagos pelo comprador, quando o imóvel não estivesse em regime de patrimônio de afetação;
• Até 50% dos valores pagos, quando o imóvel estava em patrimônio de afetação.
Além disso, a lei permitia cobrar a chamada taxa de fruição — uma espécie de “aluguel” pelo período em que o comprador teve a posse do imóvel, ainda que apenas na planta.
Em setembro de 2025, porém, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão relatada pela Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu um entendimento que mudou a equação para os compradores:
Nas relações de consumo — o que abrange a grande maioria dos contratos imobiliários entre pessoas físicas e construtoras —, a soma de todas as retenções (cláusula penal + taxa de fruição + corretagem + outras despesas) não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador.
Isso significa que, independentemente do que o contrato diz, independentemente de o imóvel estar ou não em patrimônio de afetação, o comprador que se enquadra no Código de Defesa do Consumidor tem direito a receber de volta pelo menos 75% de tudo que pagou.
Importante: em dezembro de 2025, a 4ª Turma do STJ sinalizou uma interpretação distinta para contratos com patrimônio de afetação, mantendo a possibilidade de retenção de 50% nesses casos. Há divergência interna no tribunal, e a uniformização das teses ainda está pendente. Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente.
Quanto a Construtora Pode Reter, na Prática? Veja com Exemplos Reais
Exemplo 1: Sem patrimônio de afetação
João comprou um apartamento na planta por R$ 320.000,00. Ao longo de 18 meses, pagou:
• Entrada: R$ 32.000,00
• Parcelas mensais durante a obra: R$ 2.800,00/mês × 18 = R$ 50.400,00
• Total pago: R$ 82.400,00
João perdeu o emprego e pediu o distrato. A construtora apresentou uma proposta retendo 35% (R$ 28.840,00) e ainda descontando a taxa de fruição de R$ 4.500,00 — sobrando para João apenas R$ 49.060,00.
Aplicando a decisão do STJ de 2025: a retenção total (cláusula penal + fruição + corretagem) não pode superar 25% de R$ 82.400,00, ou seja, R$ 20.600,00. João teria direito a receber de volta R$ 61.800,00 — R$ 12.740,00 a mais do que a construtora oferecia.
Exemplo 2: A construtora descumpre o contrato
Maria comprou um apartamento com entrega prevista para junho de 2023. O imóvel só foi entregue em março de 2025 — quase dois anos de atraso. Maria não quer mais o apartamento.
Nesse caso, a culpa pelo encerramento é da construtora, e as regras mudam completamente:
• Maria tem direito à devolução integral de todos os valores pagos;
• Tem direito à correção monetária dos valores;
• Tem direito a indenização pelos danos causados pelo atraso;
• E dependendo do caso, pode ter direito a danos morais.
A construtora não pode reter absolutamente nada quando é ela quem descumpre o contrato.
O Que é a Taxa de Fruição e Quando Ela é Cobrada?
A taxa de fruição é uma espécie de contrapartida pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador esteve na posse — ainda que apenas “no papel”, já que o bem pode nem ter sido entregue.
A Lei 13.786/2018 permite sua cobrança quando o comprador já recebeu as chaves do imóvel. Se o imóvel ainda não foi entregue, a cobrança da taxa de fruição é, em regra, abusiva e contestável judicialmente.
Quando legítima, a taxa de fruição costuma ser calculada entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês. No entanto, com a decisão do STJ de 2025, mesmo quando devida, ela entra no teto global de 25% de retenção — não é somada à cláusula penal de forma ilimitada.
Se a construtora está te cobrando taxa de fruição por um imóvel que você nunca chegou a ocupar, essa cobrança merece ser questionada.
A Corretagem é Devolvida no Distrato?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes — e a resposta não é simples.
A chamada comissão de corretagem é paga ao corretor pela intermediação do negócio. O STJ, pelo Tema 938, já decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem, desde que ele tenha sido informado de forma clara antes de assinar o contrato.
Então, em regra, a corretagem não é devolvida no distrato por iniciativa do comprador, porque o serviço do corretor já foi prestado — a venda aconteceu, ainda que depois tenha sido desfeita.
Há exceção importante: quando o distrato decorre de culpa da construtora — como no caso de atraso na entrega —, a corretagem deve ser devolvida integralmente ao comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.
Além disso, no contexto da decisão de 2025, o valor eventualmente retido a título de corretagem entra no cômputo do teto de 25% de retenção total — o que significa que, se a construtora já está retendo 20% de cláusula penal, ela não pode descontar mais 8% de corretagem sem ultrapassar o limite.
Em Quanto Tempo a Construtora Deve Devolver o Dinheiro?
A Lei 13.786/2018 estabelece prazos distintos dependendo da situação:
Quando o imóvel ainda não foi entregue: a devolução deve ocorrer em até 180 dias após a celebração do distrato.
Quando o imóvel já foi entregue (chaves na mão do comprador): a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a revenda do imóvel pela construtora, o que — na prática — pode levar anos.
A decisão do STJ de 2025, no entanto, impõe que a devolução seja imediata, não condicionada ao habite-se, à revenda do imóvel ou a qualquer outra condição suspensiva criada pela construtora. Esse ponto ainda é objeto de debate nos tribunais, mas representa uma tendência favorável ao consumidor.
Se a construtora está tentando condicionar sua devolução à venda do imóvel para um terceiro, esse comportamento pode ser questionado judicialmente.
Quando a Culpa é da Construtora: O Que Muda?
Se o encerramento do contrato se deu por culpa da construtora — atraso injustificado na entrega, entrega com vícios graves, descumprimento de condições contratuais —, o comprador não está fazendo um distrato: está pedindo a resolução do contrato por inadimplemento da construtora.
Nessa situação, a construtora perde o direito de retenção. O comprador tem direito a:
1. Devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INCC (ou pelo IPCA, o que for mais benéfico);
2. Multa contratual invertida: se o contrato prevê multa para o comprador que desiste, essa mesma multa pode ser aplicada à construtora que descumpriu;
3. Lucros cessantes: indenização equivalente ao aluguel que o comprador poderia ter recebido se tivesse investido o dinheiro em outro imóvel — calculados entre 0,5% e 1% do valor do contrato por mês, conforme o Tema 996 do STJ;
4. Danos morais: em situações de atraso grave, frustração de projeto de vida familiar ou conduta abusiva da construtora, o Judiciário tem reconhecido danos morais entre R$ 5.000 e R$ 15.000 em média.
A diferença entre “eu que quero desistir” e “a construtora descumpriu” pode representar dezenas de milhares de reais. Por isso, antes de assinar qualquer distrato, é fundamental entender quem deu causa ao encerramento do contrato.
Passo a Passo: Como Fazer o Distrato de Imóvel na Planta
Se você decidiu encerrar o contrato, siga estas etapas antes de assinar qualquer documento que a construtora apresentar:
1. Reúna toda a documentação do contrato Localize o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de todos os pagamentos realizados e qualquer comunicação com a construtora (e-mails, WhatsApp, cartas).
2. Calcule o total pago Some tudo: entrada, parcelas mensais, parcelas anuais, eventuais quitações antecipadas. Esse número é a base de cálculo dos seus direitos.
3. Verifique se há descumprimento por parte da construtora Cheque se houve atraso na entrega, se a obra está parada, se houve alterações não autorizadas no projeto. Qualquer descumprimento muda completamente sua posição.
4. Não assine o distrato apresentado pela construtora sem análise jurídica O documento que a construtora apresenta é elaborado por advogados que protegem os interesses dela. Assinar sem análise pode significar renunciar a direitos que a lei garante a você. Nesta fase é bom você pedir para um advogado analisar o termo de distrato antes de você assinar.
5. Envie uma notificação extrajudicial antes de qualquer ação judicial, uma notificação formal à construtora demonstra boa-fé, registra sua posição e pode abrir espaço para um acordo mais favorável.
6. Se necessário, busque os seus direitos judicialmente Quando a negociação extrajudicial não resulta em acordo justo, a via judicial garante ao juiz a análise do caso concreto — e os tribunais têm sido cada vez mais favoráveis ao consumidor nessas disputas.
Perguntas Frequentes Sobre Distrato Imobiliário
Posso desistir do imóvel na planta mesmo sem justificativa?
R: Sim. Qualquer comprador pode pedir o distrato a qualquer momento. O que muda é o custo dessa decisão: se não há culpa da construtora, ela pode reter parte dos valores pagos.
O distrato precisa ser feito em cartório?
R: Não necessariamente. O distrato é um contrato como outro qualquer e pode ser feito por instrumento particular. Recomenda-se, porém, que o documento seja analisado por um advogado antes da assinatura.
Posso fazer o distrato se o imóvel ainda está sendo financiado pela Caixa?
R: Sim, mas o processo é mais complexo, pois envolve também o banco. O saldo devedor do financiamento precisará ser quitado com os valores a serem restituídos, e qualquer diferença — positiva ou negativa — será acertada entre as partes.
Se eu aceitar o distrato proposto pela construtora, ainda posso recorrer depois?
R: Em regra, não. Ao assinar o distrato, você está concordando com os termos ali estabelecidos, o que costuma implicar quitação e renúncia a outros direitos. Por isso, analisar o documento antes de assinar é fundamental.
A construtora pode me processar se eu parar de pagar as parcelas sem pedir o distrato?
R: Sim. A inadimplência não equivale ao distrato. Se você parar de pagar sem formalizar o encerramento do contrato, a construtora pode executar as garantias, negativar seu nome e eventualmente rescindir o contrato por culpa sua — o que piora sua posição. O caminho correto é sempre formalizar a comunicação.
Qual é o prazo para entrar com ação judicial para questionar o distrato já assinado?
R: Depende do fundamento da ação. Em geral, o prazo é de 3 anos para ações de enriquecimento ilícito e de reparação civil (art. 206 do Código Civil). Se você assinou um distrato com retenções abusivas há menos de 3 anos, ainda pode ser possível questionar judicialmente.
- Se você comprou uma fração de imóvel em regime de multipropriedade e está enfrentando dificuldades para desfazer o contrato, o tema envolve especificidades próprias. Leia também: Distrato em Multipropriedade e Cláusulas Abusivas
link interno: atraso na entrega do imóvel na planta — seus direitos - Se você possui um imóvel que ainda não está em seu nome e precisa regularizar esta situação, leia também: Como Regularizar seu Imóvel sem passar anos na Justiça https://provenzano.adv.br/adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-ms/
Conclusão
O distrato imobiliário é um dos temas mais sensíveis do direito do consumidor no Brasil. A Lei 13.786/2018 trouxe regras mais claras, mas também abriu espaço para que construtoras retivessem valores elevados com aparente respaldo legal. A decisão do STJ de 2025 representou um avanço significativo para o consumidor, ao estabelecer que o conjunto de retenções não pode ultrapassar 25% do total pago nas relações de consumo.
O que mais importa neste tema é a seguinte percepção: o documento que a construtora apresenta para assinar raramente reflete o máximo de direitos que a lei garante a você. Entender essa diferença, e agir a partir dela, pode representar uma quantia muito significativa no seu bolso.
Caso você esteja enfrentando uma situação de distrato, rescisão ou qualquer problema relacionado ao contrato do seu imóvel, o escritório Provenzano Advogados pode analisar o seu caso e orientar sobre as melhores alternativas. Você pode nos enviar uma mensagem pelo site ou Whatsapp.
Sobre o Autor
Leandro Amaral Provenzano OAB/MS 13.035 | Especialista em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor Sócio proprietário do Provenzano Advogados — escritório com atuação nacional nas áreas de direito imobiliário, distrato, rescisão de contratos e defesa do consumidor.
Última atualização: abril de 2026. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada.
