Imóvel Irregular no Brasil: Você Pode Perder o Seu Sem Saber

Existe um problema silencioso que afeta milhões de famílias: morar em um imóvel irregular. Na prática jurídica, o imóvel não pertence a quem mora nele. Estima-se que entre 15 e 40 milhões de imóveis no Brasil têm alguma irregularidade. As causas variam: falta de escritura, registro desatualizado, construção não averbada ou herança nunca inventariada.

Essa situação cria riscos concretos e, muitas vezes, irreversíveis. O imóvel pode ser penhorado, disputado por herdeiros ou recusado por qualquer banco. Pior: isso acontece até com quem pagou o preço integral e mora no local há décadas. Neste guia, você entende os riscos e os caminhos para regularizar.

O que torna um imóvel irregular

Primeiro, é preciso entender quatro conceitos básicos. Muita gente os confunde, e aí mora o perigo.

Em resumo, só é dono quem consta na matrícula. Sem o registro, a escritura existe, mas a propriedade não passou. É como comprar um carro e não transferir no Detran.

Os riscos de não regularizar

Penhora por dívida de terceiros

Se o imóvel segue no nome do antigo dono, a lei o enxerga como proprietário. Portanto, dívidas dele podem gerar penhora e leilão do bem que você ocupa. Esses casos são mais comuns do que parecem.

Disputas com herdeiros

Se o titular da matrícula falece, o imóvel entra no inventário dos herdeiros. Isso vale mesmo que você tenha um contrato de gaveta. Assim, os herdeiros podem disputar o bem na partilha.

Impossibilidade de vender ou financiar

Um imóvel irregular não é aceito em financiamento nem como garantia. Do mesmo modo, a venda formal fica travada. Em outras palavras, o seu patrimônio perde valor e liquidez.

Posso vender um imóvel sem escritura?

Tecnicamente, até é possível um contrato particular. No entanto, o imóvel continua irregular. Além disso, para valores acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória. E, sem o registro na matrícula, a propriedade não se transfere. Por isso, o contrato de gaveta gera risco para os dois lados.

Como regularizar o seu imóvel

A boa notícia é que há soluções. A escolha depende do seu caso.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Serve quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, sumiu ou faleceu. Com um advogado, notifica-se o vendedor para outorgar a escritura. Diante do silêncio, o próprio cartório processa o pedido. Assim, o caminho fica mais rápido e barato que o processo judicial.

Usucapião

A usucapião permite adquirir a propriedade pela posse prolongada. Para isso, a posse deve ser mansa, pacífica e contínua, como se você fosse o dono. Hoje, muitos casos já correm direto no cartório.

Inventário

Quando o problema envolve herança, o inventário resolve a titularidade. Ele pode ser extrajudicial, se todos os herdeiros concordam.

Cada caminho tem um prazo estimado. Veja a comparação:

Não deixe para depois

Um imóvel irregular é, juridicamente, uma bomba-relógio. Quanto mais o tempo passa, maiores ficam os riscos e os custos. Portanto, agir cedo protege o seu patrimônio. Está passando por alguma dessas situações? Fale conosco pelo WhatsApp.

Conclusão

Em resumo, regularizar o imóvel garante segurança e valoriza o bem. Afinal, só a matrícula no seu nome prova que ele é realmente seu. Por isso, reúna os documentos e busque orientação especializada.

Leia também nossos guias sobre como colocar seu nome na matrícula e sobre o leilão de imóvel por inadimplência.

Quando existe contrato de compra e venda mas a escritura nunca foi lavrada, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória extrajudicial.

Leandro Amaral Provenzano — Provenzano Advogados