Nos últimos anos, diversas mudanças legislativas passaram a desburocratizar o sistema jurídico brasileiro. Na prática, o legislador transferiu para os cartórios procedimentos que antes eram exclusivos do Poder Judiciário, em busca de mais celeridade, acessibilidade e economia. Um exemplo claro dessa evolução é a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada diretamente no cartório de registro de imóveis.
O que é a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória é o procedimento que transfere a propriedade de um imóvel quando o vendedor, mesmo após o comprador cumprir todas as obrigações (como a quitação do preço), se recusa ou se omite em assinar a escritura definitiva. Tradicionalmente, essa situação exigia uma ação judicial demorada. Hoje, porém, o comprador pode resolver tudo no cartório, desde que atenda aos requisitos legais e documentais.
Este guia apresenta o passo a passo para realizar a adjudicação compulsória extrajudicial no Estado de Mato Grosso do Sul. Além disso, esclarece como o procedimento funciona e quais documentos garantem uma transferência rápida e segura.
Qual a base legal em Mato Grosso do Sul?
No MS, o procedimento segue a Lei nº 14.382/2022 e a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), além das Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado. Portanto, antes de iniciar, vale conhecer cada etapa.
Passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial
- Verifique a competência do cartório: identifique o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, pois ele será o competente.
- Reúna os documentos: requerimento formal elaborado pelo advogado; certidões do imóvel (matrícula atualizada, ônus reais e ações reipersecutórias); e certidões negativas fiscais e trabalhistas dos requerentes.
- Protocole o pedido: entregue toda a documentação no cartório competente e pague os emolumentos iniciais, conforme a tabela de custas do estado.
- Notifique o vendedor: o oficial notifica o vendedor para outorgar a escritura, com prazo de 15 dias úteis. Caso ele não seja localizado, a notificação ocorre por edital.
- Aguarde a análise do oficial: se o vendedor permanece inerte ou se recusa sem justificativa, o oficial dá sequência à adjudicação.
- Registro da propriedade: em seguida, o imóvel é registrado em nome do comprador, e o cartório emite uma nova matrícula.
- Custos: incluem emolumentos cartorários (tabela do MS), taxas de notificação e edital, quando aplicável, e honorários advocatícios.
- Se houver indeferimento ou oposição: o procedimento extrajudicial se encerra, mas o interessado pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória judicial — e todos os documentos produzidos servem como prova.
Dicas práticas para agilizar o processo
Antes de tudo, consulte previamente o cartório de registro de imóveis para confirmar a documentação exigida. Em seguida, notifique o vendedor de forma adequada, de preferência por cartório de notas, para evitar questionamentos. Por fim, conte com um advogado para cumprir as formalidades e elaborar o requerimento com segurança.
Regularize seu imóvel com segurança
Agora que você conhece o caminho para transformar uma promessa de compra e venda em propriedade definitiva sem a morosidade do Judiciário, chegou a hora de agir. Afinal, a adjudicação compulsória extrajudicial economiza tempo e dinheiro e coloca nas suas mãos a chave da regularização imobiliária.
Para entender por que a regularização é tão importante, veja também nossos guias sobre imóvel irregular no Brasil e sobre como colocar seu nome na matrícula.
Leandro Amaral Provenzano — Provenzano Advogados
