Você comprou um imóvel na planta e pagou meses de parcelas. Agora, por qualquer razão, quer desistir. A construtora, porém, apresenta um documento em que fica com 25%, 40% ou até 50% de tudo que você pagou. Diante disso, você tem duas opções: assinar o que ela propõe ou entender o que a lei garante. Este guia sobre o distrato imobiliário ajuda você com a segunda opção.
O que é distrato imobiliário
O distrato imobiliário é, em termos simples, o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. Ele pode ocorrer por acordo entre as partes ou por iniciativa de apenas um dos lados.
Os três tipos de encerramento
Antes de tudo, é preciso saber quem deu causa ao fim do contrato. Afinal, isso muda tudo:
- Resilição unilateral: o comprador desiste, sem culpa da construtora. Nesse caso, a construtora pode reter parte dos valores;
- Resolução por inadimplemento: a construtora descumpre o contrato, por atraso, por exemplo. Então, o comprador recebe tudo de volta, com indenização;
- Distrato por acordo: os dois lados concordam em encerrar o negócio.
Na prática, quem busca “distrato de imóvel na planta” quase sempre se refere à resilição unilateral.
A decisão do STJ de 2025: o teto de 25%
Durante anos, a Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, permitia retenções elevadas. No entanto, o STJ mudou o jogo em 2025. Segundo a Corte, o conjunto de retenções — cláusula penal, taxa de fruição, corretagem e outras despesas — não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador.
Ou seja, independentemente do que o contrato diz, o consumidor protegido pelo CDC tem direito a receber de volta pelo menos 75% do que pagou. Vale um alerta, porém. Em dezembro de 2024, a 4ª Turma do STJ sinalizou retenção de até 50% para contratos com patrimônio de afetação. Como ainda há divergência no tribunal, cada caso exige análise individual.
O que é a taxa de fruição
A taxa de fruição é uma contrapartida pelo uso do imóvel. A lei permite a cobrança apenas quando o comprador já recebeu as chaves. Portanto, se o imóvel não foi entregue, essa cobrança é, em regra, abusiva. Além disso, mesmo quando devida, ela entra no teto global de 25%.
A corretagem é devolvida no distrato?
Essa dúvida é comum, e a resposta exige atenção. A comissão de corretagem também entra no teto de 25%. Assim, se a construtora já retém a cláusula penal, ela não pode descontar mais a corretagem sem ultrapassar o limite.
Em quanto tempo a construtora deve devolver
A Lei 13.786/2018 prevê prazos diferentes. Quando o imóvel ainda não foi entregue, a devolução deve ocorrer em até 180 dias. Quando as chaves já foram entregues, a lei admite prazo de até 30 dias após a revenda — o que pode levar anos. Contudo, o STJ passou a exigir devolução imediata, sem condicionar à revenda ou ao habite-se.
Quando cabe indenização por danos morais
Se a construtora descumpre o contrato, o cenário muda. Nesses casos, além da devolução integral, o Judiciário tem reconhecido danos morais. Por isso, antes de assinar qualquer documento, entenda quem deu causa ao encerramento.
Passo a passo para fazer o distrato
- Reúna a documentação: contrato, comprovantes de pagamento e todas as comunicações;
- Calcule o total pago: some entrada, parcelas e quitações. Esse valor é a base dos seus direitos;
- Verifique se houve descumprimento da construtora: atraso na obra, por exemplo, reforça a sua posição;
- Negocie por escrito e, se não houver acordo justo, procure a via judicial.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
Posso desistir do imóvel na planta sem justificativa? Sim. Qualquer comprador pode pedir o distrato. O que muda é o custo: sem culpa da construtora, ela retém parte dos valores.
O distrato precisa ser feito em cartório? Não necessariamente. Ele pode ser por instrumento particular. Ainda assim, peça que um advogado analise o documento antes da assinatura.
Posso fazer o distrato se o imóvel é financiado pela Caixa? Sim, mas o processo é mais complexo, pois envolve o banco. O saldo devedor precisa ser acertado com os valores restituídos.
Conclusão
Em resumo, o distrato imobiliário é um dos temas mais sensíveis do direito do consumidor. A Lei do Distrato trouxe regras, mas abriu espaço para retenções altas. Felizmente, a decisão do STJ de 2025 limitou o total retido a 25%. Portanto, antes de assinar, calcule seus direitos e busque orientação.
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Se o imóvel foi entregue com problemas em vez de atraso, entenda como agir diante de vícios construtivos e vícios ocultos.
Leandro Amaral Provenzano — Provenzano Advogados
