Uma análise prévia dos contratantes pode ser mais eficaz que o melhor dos contratos.
É comum clientes chegarem no escritório em algum caso de compra e venda de imóveis, ou até mesmo em caso de aluguéis, querendo que eu redija um contrato “bem amarrado”, que, segundo os clientes, seria um contrato impossível de não ser adimplido por parte dos contratantes, e que garantiria o seu fiel cumprimento, sem qualquer tipo de dor de cabeça aos envolvidos.
Embora possamos colocar diversas cláusulas e garantias contratuais que incentivem com que as partes não descumpram o contrato, para que isso realmente ocorra, deve haver por parte daquele que tem o dever de pagar, uma boa capacidade de pagamento, suficiente para arcar com o compromisso ora assumido. Além disso é essencial que ambas as partes cumpram com todos os seus deveres contratuais.
Em outras palavras, não é o tipo de contrato que fará com que as partes cumpram o que foi previamente combinado entre eles, mas sim a capacidade de pagamento, bem como o cumprimento dos direitos e deveres das partes elencados no documento.
Algumas cláusulas acabam por contribuir para que as partes não saiam no prejuízo, como por exemplo exigir uma garantia num contrato de aluguel, ou inserir uma cláusula de reserva de domínio num contrato de compra e venda, onde a propriedade somente será transferida para o nome do novo comprador após a quitação integral do contrato.
Mas o que normalmente possui mais eficácia do que cláusulas bem redigidas é o procedimento prévio de consulta das partes contratantes, onde podemos buscar certidões cartorárias e de processos judiciais eventualmente existentes em nome das partes, para buscar algum indício de que a parte possa a vir a não cumprir com sua parte do contrato.
Consultar os serviços de proteção ao crédito, bem como verificar o SCORE das partes também pode ser importante antes de celebrar qualquer tipo de contrato, pois nesses documentos você já terá um indicativo se a pessoa é uma boa pagadora, se costumou a honrar seus compromissos em dia nos últimos meses, bem como verificar o histórico de créditos dessa pessoa, se isso compromete boa parte da sua renda ou não.
Se você vai alugar um imóvel por exemplo, o ideal é que você não escolha como inquilino uma pessoa que já saiu de outro contrato de aluguel devendo, e que precisou de uma ação judicial para pagar o que devia. Se você vai vender o imóvel, o ideal é que não faça isso com uma pessoa que já descumpriu um contrato anterior, e uma busca pelo CPF das partes nos sites do Poder Judiciário pode te dar um forte indicativo se a pessoa com a qual você está contratando tem como hábito honrar fielmente seus compromissos.
Mas tudo isso tem um preço, contratar um bom advogado para redigir um contrato com todas as suas especificidades e nuances que o caso requer, bem como retirar todas as certidões necessárias para averiguar se as partes contratantes não possuem nenhuma ação judicial que indique que ela possa vir a descumprir com o contrato, tem um custo, que nem sempre as partes estão dispostas a arcar. Mas cuidado, pois essa economia pode representar um prejuízo muito maior lá na frente.
Por isso, se cerque de profissionais que possam te auxiliar nesses momentos, pois uma “economia” no momento de celebrar um contrato pode representar um grande prejuízo futuro.
Todo cuidado é pouco quando se faz negócios que possam afetar o seu futuro e o da sua família, portanto, fique esperto e conte com o auxílio de profissionais de sua confiança.
Leandro Amaral Provenzano é advogado especialista em Direito Agrário, Tributário, Imobiliário e Direito do Consumidor. Membro das Comissões de Direito Agrário e Direito do Consumidor da OAB/MS. E-mail para sugestões de temas: leandro@provenzano.adv.br
