Por que 2025 é o ano-chave para organizar seus aluguéis numa holding patrimonial

Por que 2025 é o ano-chave para organizar seus aluguéis numa holding patrimonial?

Imagine o seguinte cenário.

Você tem alguns imóveis de aluguel. Um contrato no papel, outro só “de boca”, uns depósitos via PIX todo mês, tudo aparentemente tranquilo.

De repente, em 2026, a Receita cruza o endereço em que seu inquilino disse morar, os dados do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), os PIX que caem na sua conta, a DIMOB da imobiliária… e descobre que aquele aluguel nunca apareceu na sua declaração.

Resultado? Imposto atrasado, multa pesada, juros, risco de crime fiscal e um patrimônio exposto.

A boa notícia é que ainda dá tempo de se antecipar. E, se você é de Mato Grosso do Sul, dá até para aproveitar 30% de desconto no ITCD para montar sua holding patrimonial gastando menos com imposto sobre doação.

Este artigo foi pensado justamente para explicar, de forma simples e direta:

• como funciona hoje o Imposto de Renda sobre aluguéis;
• o que muda a partir de 2026 com o CIB, o “CPF dos imóveis” e a Lei Complementar 214/2025;
• por que sonegar aluguel virou um péssimo negócio;
• como uma holding patrimonial imobiliária pode reduzir legalmente a carga tributária, organizar o patrimônio e ainda aproveitar o desconto no ITCD em MS até 30/12/2025.

1. Antes de tudo: aluguel sempre pagou Imposto de Renda – a diferença agora é o cerco

Muita gente repetia a frase: “ano que vem todo mundo vai ser obrigado a declarar aluguel”.

Na verdade, a obrigação de tributar aluguel já existe há muitos anos. Se você recebe aluguel de pessoa física ou do exterior, a regra é clara: precisa apurar mensalmente o imposto pelo Carnê-Leão Web, no portal da Receita, e depois importar esses dados para a declaração anual.

A partir de 2026, a Receita passa a ter uma capacidade de cruzamento de dados muito maior, usando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o sistema SINTER e dados bancários, o que torna a informalidade praticamente inviável.

É como se, até agora, o Fisco trabalhasse com lupa. Em 2026, ele ganha um microscópio digital.

2. O que muda com o “CPF dos imóveis” (CIB) e a Lei Complementar 214/2025

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamenta parte da reforma tributária e cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como um identificador único de cada imóvel urbano ou rural no país.

Pontos centrais para quem recebe aluguel:

1. CIB: um “CPF” para cada imóvel
   • O CIB passa a integrar informações de cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos (por meio do SINTER).
   • Cada imóvel terá um código único, com dados como localização, titularidade, valor de referência etc.
   • Integração de cadastros e dados fiscais

A Lei Complementar 214/2025 prevê integração obrigatória e sincronizada das bases de CPF, CNPJ e CIB em um ambiente nacional de dados, justamente para facilitar a administração do IBS/CBS e demais tributos.

1. A partir de 2026, começa a fase pesada do cruzamento de dados

De acordo com notícias especializadas, a Receita Federal e outros órgãos tributários passam a usar o CIB e o SINTER para:

1. • identificar quem é o dono de cada imóvel;
   • verificar quem declara morar naquele endereço como inquilino ou comodatário;
   • cruzar com PIX e transferências recorrentes entre pessoas físicas compatíveis com aluguel;
   • cruzar com informações prestadas por imobiliárias (DIMOB) e demais intermediários.
2. Declaração do inquilino sobre morar de aluguel

Matérias de especialistas em direito imobiliário vêm destacando que, com base na Lei Complementar 214/2025, a partir de 2026 os inquilinos deverão informar, na prática, que moram de aluguel e quem é o locador, o que destrava definitivamente o cruzamento com o CPF do proprietário.

Aqui é importante reforçar:

1. • essa obrigação vem sendo explicada em artigos técnicos e notícias com base no texto da LC 214/2025 e normas complementares;
   • a forma exata como isso aparecerá no formulário da DIRPF depende de atos da própria Receita;
   • mas a tendência normativa e técnica é clara: será cada vez mais difícil morar de aluguel ou receber aluguel sem isso aparecer na base de dados do Fisco.
2. Uso de inteligência artificial

Notas recentes indicam que a Receita utilizará IA para identificar contribuintes que residem em imóveis de terceiros sem declarar aluguel ou comodato, cruzando dados de cadastro de imóveis com declarações de IR.

Isso inclui:

1. • quem “mora de favor” mas movimenta valores como se houvesse aluguel;
   • quem recebe aluguéis “por fora” sem contrato registrado e sem Carnê-Leão.

Tradução prática:

Se você tem imóvel alugado na informalidade, 2025 é provavelmente o último ano em que isso passa “batido” por falta de sistema. A partir de 2026, o sistema passa a enxergar quase tudo.

3. Multas, retroatividade e risco de crime fiscal de quem não declara aluguel

Quando a Receita detecta omissão de rendimentos de aluguel, o filme costuma ser o mesmo:

1. Cobrança do IR não pago dos últimos 5 anos

Pelo art. 174 do Código Tributário Nacional, a Fazenda tem, em regra, 5 anos para constituir o crédito tributário. Ou seja, se a Receita prova que você recebeu aluguel não declarado nesses últimos 5 anos, pode cobrar todo o imposto, com juros.

1. Multas sobre o imposto devido

A legislação federal prevê:

1. • multa de ofício de 75% do imposto não pago, em regra;
   • multa qualificada (por fraude, sonegação ou conluio) que pode chegar a 100% ou até 150% do débito, em caso de reincidência ou situações mais graves, nos termos do art. 44 da Lei nº 9.430/1996, com redação alterada pela Lei nº 14.689/2023;
   • além de multa de mora e juros SELIC.

Vários artigos de imprensa e análises destacam que, com os novos sistemas, a Receita pretende aplicar multas que, somadas a juros, podem facilmente dobrar ou mais o valor da dívida em poucos anos.

1. Risco de crime fiscal

Se ficar caracterizado intuito de fraude ou sonegação, abre-se espaço para:

1. • representação fiscal para fins penais;
   • eventual enquadramento em crimes contra a ordem tributária (Lei 8.137/1990).
2. Denúncia espontânea ainda é uma saída

Enquanto não houver ação fiscal formal, ainda é possível o contribuinte se antecipar, retificar declarações e pagar o que deve, com base no art. 138 do CTN, evitando multa de ofício, embora continue devido o imposto e os juros.

Moral da história: o “economizar” em IR de aluguel hoje pode virar uma conta impagável amanhã.

4. E a Reforma Tributária nos aluguéis? IBS, CBS e o peso extra para grandes locadores

Além do IRPF, a Reforma Tributária trouxe dois novos tributos sobre o consumo:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal;
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de estados e municípios.

A Lei Complementar 214/2025 define que pessoas físicas que exploram locação de imóveis com habitualidade e volume alto de receita poderão ser contribuintes desses tributos, a partir de 2026, em situações como:

• receita anual com aluguéis acima de R$ 240.000,00, com mais de 3 imóveis alugados; ou
• receita anual acima de R$ 288.000,00, ainda que o número de imóveis seja menor.

Para esses contribuintes:

• a locação passa a ser tratada como atividade econômica;
• incide IBS/CBS com alíquota efetiva estimada em torno de 7,9% a 8% sobre o aluguel residencial, após aplicação de redutores previstos em lei;
• sem afastar o Imposto de Renda, que continua incidindo sobre o lucro.

Ou seja: para quem já tem um “portfólio” de imóveis, a carga tende a subir – ainda mais se permanecer na pessoa física.

5. Onde entra a holding patrimonial nessa história?

Diante desse cenário, a holding patrimonial imobiliária deixa de ser apenas “estratégia de herança” e passa a ser, também, ferramenta central de sobrevivência tributária e patrimonial para quem vive de aluguel de imóveis.

5.1. O que é uma holding patrimonial

Em termos simples, é uma pessoa jurídica (normalmente Ltda.) criada para concentrar os imóveis da família:

• os imóveis são integralizados como capital da empresa (ou transferidos por doação com reserva de usufruto, conforme o caso);
• os aluguéis passam a ser recebidos pela pessoa jurídica;
• os resultados são distribuídos aos sócios como lucros, geralmente isentos de IR na pessoa física, após a tributação da PJ, conforme a legislação vigente.

5.2. Comparando a tributação PF x Holding (regime atual, antes do IBS/CBS “pegar pesado”)

De forma bem resumida (cenário típico, sem esgotar todas as possibilidades):

• Pessoa física
  • aluguel entra na tabela progressiva do IRPF, com alíquota de até 27,5%;
  • controla-se tudo via Carnê-Leão;
  • sem possibilidade de planejamento societário;
  • exposição total a cruzamento de dados (PIX, CIB, DIRPF etc.).

 

• Pessoa jurídica (holding patrimonial – lucro presumido)
  • para atividade de locação de imóveis próprios, a carga combinada de IRPJ + CSLL + PIS + COFINS gira, em muitos estudos, entre 11,33% e 14,53% sobre a receita de aluguel.
  • os lucros distribuídos aos sócios, depois de tributada a PJ, são em regra isentos de novo IR na pessoa física, o que torna o modelo ainda mais atrativo.

Na prática, para quem tem receita significativa com aluguel, a diferença de 27,5% (PF) para algo em torno de 11–14% (PJ), ao longo dos anos, é gigantesca.

E com a Reforma Tributária, mesmo que a holding venha a sofrer IBS/CBS com alíquota efetiva um pouco maior que hoje (substituindo PIS/COFINS), manter tudo na PF tende a ser ainda menos vantajoso, especialmente considerando o risco fiscal.

6. Holding patrimonial também protege sucessão e reduz ITCD/ITCMD

Além da economia em IR e, no futuro, IBS/CBS, a holding tem um papel-chave no planejamento sucessório:

• você pode doar quotas da holding aos herdeiros, já com regras de administração e voto bem desenhadas no contrato social;
• é possível reservar usufruto vitalício para os patriarcas, garantindo renda e poder de controle enquanto vivos;
• quando o falecimento ocorre, geralmente o inventário é muito mais simples, porque os bens já estão concentrados na holding (o que reduz custo, burocracia e conflitos).

E aqui entra o bônus especial para quem está em Mato Grosso do Sul.

7. Oportunidade única em Mato Grosso do Sul: 30% de desconto no ITCD para doações em 2025

O Estado de Mato Grosso do Sul editou a Lei nº 6.472, de 18/09/2025, prevendo que:

• até 30 de dezembro de 2025, o pagamento em parcela única do crédito tributário de ITCD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação) incidente sobre doações de bens e direitos terá desconto de 30%;
• o benefício vale inclusive para multas e acréscimos legais, desde que o fato gerador (a doação) ocorra entre a publicação da lei e 30/12/2025;
• não há restituição de valores já pagos.

Além disso, a própria Secretaria de Fazenda de MS destaca que: Sefaz MS+2PGE MS+2

• alíquota nas doações é de 3%, uma das mais baixas do Brasil;
• doações de até R$ 100.000,00 por donatário, por ano, são isentas de ITCD – o que permite um planejamento fatiado em alguns casos.

Por que isso é tão relevante para a holding patrimonial?

Porque, em muitos casos, a estrutura é feita assim (de forma simplificada):

1. os imóveis são transferidos para a holding (em integralização de capital e/ou doação, conforme o caso concreto);
2. as quotas da holding são doadas aos herdeiros, com reserva de usufruto ou outras cláusulas;
3. incide ITCD sobre essas doações, calculado pela legislação estadual (no caso, MS).

Com a Lei 6.472/2025:

• quem aproveitar 2025 para organizar a holding e fazer doações de quotas pode pagar 30% a menos de ITCD sobre o crédito tributário devido, se quitar em parcela única até 30/12/2025;
• somando: alíquota baixa (3%) + isenção até R$ 100 mil + desconto de 30% no que exceder = provavelmente o melhor momento tributário para estruturar a sucessão em décadas.

Em resumo: 2025 é o ano da janela de oportunidade em MS.

8. Como tudo se conecta: aluguel, cruzamento de dados e holding patrimonial

Quem antes conseguia “ficar invisível” para o Fisco dificilmente continuará assim após 2026. E 2025 é o ano perfeito para regularizar, planejar e, em MS, ainda pagar menos ITCD criando uma holding patrimonial.

9. Passos práticos (simplificados) para quem pensa em criar uma holding patrimonial

Cada caso exige estudo detalhado, mas, em linhas gerais, o caminho costuma envolver:

1. Diagnóstico completo do patrimônio e dos aluguéis
   • levantamento de todos os imóveis, valores, contratos (ou ausência deles), inquilinos;
   • mapeamento de quanto foi ou não foi declarado no IR e no Carnê-Leão.
2. Cálculo de cenário PF x PJ
   • simulações comparando tributação atual na pessoa física (27,5% no topo da tabela) com a tributação da holding (11–14% em média, no lucro presumido, dependendo do caso);
3. Desenho societário da holding
   • definição de sócios, quotas, regras de voto, cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade, reversão etc., de acordo com o planejamento familiar e sucessório.
4. Planejamento do ITCD em MS
   • estudo de quais bens/valores podem entrar na holding e como será feita a doação das quotas;
   • aproveitamento, se vantajoso, da isenção de R$ 100 mil por donatário e do desconto de 30% no ITCD, com pagamento em parcela única até 30/12/2025.
5. Regularização fiscal dos aluguéis
   • retificação de declarações e apuração de eventual passivo, antes da ação fiscal, para tentar utilizar denúncia espontânea (art. 138 do CTN) e reduzir o impacto de multas.

10. Quando a holding patrimonial faz sentido – e quando não faz

Alguns sinais de que vale muito a pena avaliar uma holding:

• você tem mais de um imóvel de aluguel e renda mensal relevante;
• pretende deixar esses imóveis como herança para filhos ou outros herdeiros;
• está preocupado com multas e fiscalização sobre aluguéis não declarados;
• pensa em comprar mais imóveis no médio e longo prazo.

Por outro lado, a holding pode não ser a melhor solução quando:

• você tem apenas um imóvel de baixo valor, com aluguel modesto;
• não há perspectiva de crescimento desse patrimônio;
• o custo fixo de manter a empresa (contabilidade, obrigações acessórias) supera a economia tributária.

Por isso, o ponto de partida não é “moda”, e sim número na calculadora + leitura da legislação.

 

***Perguntas frequentes (FAQ) sobre aluguel, Receita e holding patrimonial

1. A partir de 2026 todo mundo será obrigado a declarar aluguel?

Na prática, já é obrigatório hoje declarar aluguéis tributáveis via Carnê-Leão e DIRPF. O que muda a partir de 2026 é que o cruzamento de dados ficará muito mais eficiente, com CIB, SINTER, IA e informações de inquilinos, cartórios, bancos e imobiliárias.

2. Quem não declarar aluguel pode ser autuado com base em informações de endereço?

Sim. A tendência, a partir de 2026, é que a Receita confronte:

• onde o contribuinte diz morar;
• quem é o titular daquele imóvel no CIB;
• se há transferências recorrentes entre inquilino e proprietário;
• se há DIMOB ou informações de imobiliária.

Divergências relevantes são forte indício de omissão de aluguel.

3. Multa de 150% é “lenda urbana” ou existe de verdade?

A multa de ofício padrão é de 75% do imposto. Em casos de sonegação, fraude ou conluio, a legislação (art. 44 da Lei nº 9.430/1996, com alterações da Lei nº 14.689/2023) admite multa qualificada que, em determinadas hipóteses, pode chegar a 100% a 150% do débito, especialmente em caso de reincidência.

4. A holding patrimonial é “jeitinho” para não pagar imposto?

Não. Holding é planejamento tributário e sucessório lícito, apoiado na legislação societária, tributária e sucessória brasileira. O que é proibido é ocultar patrimônio ou simular operações. A holding bem feita paga imposto, porém em um arranjo mais eficiente e previsível do que a pessoa física isolada.

5. Se eu criar uma holding agora em 2025 em MS, consigo aproveitar o desconto de 30% no ITCD?

A Lei 6.472/2025 diz que o desconto de 30% vale para o pagamento, em parcela única, do crédito tributário de ITCD sobre doações de bens e direitos cujo fato gerador ocorra entre a publicação da lei e 30/12/2025.

Na prática, se a estrutura de holding envolver doações (por exemplo, de quotas da empresa aos herdeiros) dentro desse período, e o ITCD for pago com as condições da lei, o desconto tende a ser aplicável. Mas cada caso precisa ser analisado com cuidado, conferindo:

• a natureza exata da operação (integralização, doação, combinação de ambas);
• o momento do fato gerador;
• a emissão e quitação da guia de ITCD dentro do prazo e forma exigidos pelo Estado.

Quem vive de aluguel de imóveis e ainda está na informalidade ou com estrutura confusa tem dois caminhos: esperar a Receita bater à porta em 2026, ou usar 2025 para regularizar, planejar e, em MS, ainda pagar menos ITCD ao montar uma holding patrimonial.