Hoje existe um problema silencioso no Brasil: uma quantidade enorme de imóveis está irregular.
Dados de estudos e órgãos públicos indicam que entre 30% e 60% dos imóveis brasileiros têm algum tipo de irregularidade na documentação – desde falta de escritura até registro desatualizado em nome de terceiros.
Na prática, isso significa que, a cada 10 imóveis, pelo menos 4 ou 5 podem estar com a documentação errada, muitas vezes:
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ainda em nome do antigo proprietário;
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em nome de alguém que já faleceu;
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apenas com contrato de gaveta, recibo de compra e venda, ou até mesmo escritura pública de compra e venda.
Se esse é o seu caso, saiba que você não está sozinho – e que isso tem solução. Este texto vai explicar, de forma simples:
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qual a diferença entre escritura pública e matrícula do imóvel;
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quais os riscos reais de manter o imóvel em nome de outra pessoa;
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como isso derruba o valor de mercado do imóvel (em muitos casos ele vale só cerca de 60% de um imóvel regular);
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quais são os caminhos de regularização judicial e extrajudicial – e por que é importante ter um advogado especialista ao seu lado.
1. Escritura pública x matrícula do imóvel: qual é a diferença?
Essa é a dúvida mais comum. Muita gente acredita que “já tem escritura” e, portanto, “está tudo certo”. Nem sempre.
O que é a escritura pública?
A escritura pública é o contrato feito no cartório de notas (não no cartório de imóveis), em que as partes – vendedor e comprador – formalizam a compra e venda do imóvel.
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Ela é assinada perante o tabelião.
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Fica registrada no cartório de notas.
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Prova que houve um negócio jurídico entre as partes.
👉 Mas atenção: a escritura, sozinha, não transfere a propriedade perante terceiros. Ela é um passo necessário, mas não é o último passo.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula do imóvel é como se fosse o “RG” do imóvel.
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Fica no Cartório de Registro de Imóveis competente.
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Cada imóvel tem apenas uma matrícula, com um número próprio.
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Nela consta toda a “história” do imóvel: quem é o dono, quais foram as vendas anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos, ações, etc.
Pela Lei, só é considerado proprietário, perante a lei e perante terceiros, quem está como titular na matrícula – isto é, quem teve seu direito registrado.Migalhas+1
Então qual é o passo que falta?
O fluxo correto é:
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Escritura pública de compra e venda no cartório de notas;
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Registro dessa escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Se você só fez a escritura, mas nunca levou para registrar na matrícula, a situação é:
Entre você e o vendedor, o negócio existe.
Mas, perante terceiros, o dono ainda é quem aparece na matrícula.
É como comprar um carro, assinar o recibo e não transferir no Detran: na prática, quem continua sendo dono (e responsável pelas multas) é quem ainda consta no documento.
2. Quais são os riscos de manter o imóvel em nome de outra pessoa?
Manter um imóvel “no nome de terceiro” pode parecer algo inofensivo, mas os riscos são grandes – e muitas vezes irreversíveis.
2.1. Dívidas do antigo dono podem atingir o imóvel
Enquanto o imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa, a lei enxerga aquela pessoa como proprietária. Isso significa que:
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Dívidas fiscais (como IPTU) podem gerar execução e penhora do imóvel;
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Dívidas trabalhistas, cíveis ou bancárias do proprietário registral podem, em certos casos, levar à penhora e leilão daquele bem.
Há decisões e análises no meio jurídico mostrando que a falta de regularização e de registro gera prejuízos tanto para o comprador quanto para quem vendeu, justamente porque o imóvel continua “aparecendo” como patrimônio do antigo dono e pode ser atingido por execuções. Ribpr+1
Resultado:
Você pagou, mora no imóvel, mas corre o risco de perdê-lo em um leilão judicial por dívida de outra pessoa.
2.2. Problemas em caso de falecimento (inventário e herdeiros)
Se o proprietário que consta na matrícula falece, o imóvel:
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entra normalmente no inventário;
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pode ser disputado pelos herdeiros;
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pode ser objeto de briga entre família e terceiros que alegam ter comprado de forma informal.
Mesmo que você tenha comprovantes de pagamento, contrato de gaveta ou escritura não registrada, isso não impede que os herdeiros incluam o imóvel no inventário e criem um grande conflito. Resolver isso depois costuma ser mais caro, mais demorado e mais desgastante.
2.3. Dificuldade para vender, doar ou dividir
Um imóvel em nome de terceiro:
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não é aceito em financiamentos bancários, porque os bancos exigem matrícula regularizada e sem pendências;
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afasta compradores que não querem “dor de cabeça jurídica”;
- Se alguém tiver interesse em comprar, com certeza não pagará o valor de mercado por um bem que não está devidamente registrado;
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dificulta a venda, doação para filhos ou a partilha em divórcio.
Na prática, você perde liquidez: até aparece interessado, mas o negócio emperra na hora de conferir a documentação.
3. Imóvel irregular vale menos: como isso afeta o seu bolso?
Além dos riscos jurídicos, há um ponto que pesa diretamente no seu bolso: a desvalorização de mercado.
Levantamentos de entidades do setor imobiliário e da própria Associação dos Notários e Registradores indicam que um imóvel irregular pode perder entre 30% e 60% do seu valor de mercado, justamente porque não é possível financiar, há mais risco jurídico e menos interessados.
Isso significa que:
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Um imóvel que valeria R$ 500.000,00 regularizado,
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pode acabar sendo vendido por R$ 300.000,00 ou R$ 350.000,00 quando está irregular.
Na prática, o mercado muitas vezes trata o imóvel irregular como valendo algo em torno de 60% do valor de um imóvel totalmente regularizado – é “desconto de risco”.
3.1. Você perde dinheiro hoje…
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vende mais barato;
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precisa dar descontos altos para convencer alguém a assumir a dor de cabeça;
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pode ser obrigado a aceitar pagamento à vista, porque não há financiamento bancário.
3.2. Perde oportunidades no futuro
Imóvel irregular também não serve como garantia para:
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financiamento com juros menores;
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empréstimos com garantia imobiliária;
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operações de crédito para empresa ou para pessoa física.
Ou seja: além de valer menos, ele não “trabalha” a seu favor. Seu patrimônio fica travado.
4. Como regularizar um imóvel: vias judicial e extrajudicial
A boa notícia é que, na maioria dos casos, é possível regularizar o imóvel – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial (cartório/administrativa).
Em ambos os casos, é altamente recomendado contar com advogado especialista em direito imobiliário / regularização de imóveis, porque:
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é necessário analisar documentos, cadeia dominial e a matrícula;
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muitas medidas exigem, por lei, petição assinada por advogado (inclusive nos procedimentos extrajudiciais, como usucapião em cartório);
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uma estratégia mal feita pode gerar custos em dobro, perda de tempo e até ações judiciais desnecessárias.
4.1. Regularização extrajudicial (em cartório e via REURB)
Alguns exemplos de regularização fora do Judiciário:
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Lavratura e registro da escritura com o proprietário que ainda consta na matrícula, quando isso ainda é possível;
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Usucapião extrajudicial: prevista na Lei de Registros Públicos, permite que, em casos que preencham os requisitos (tempo de posse, boa-fé, etc.), o reconhecimento da propriedade seja feito diretamente no cartório de registro de imóveis, com participação de advogado;CNB/SP+1
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REURB (Regularização Fundiária Urbana): é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais previstas na Lei 13.465/2017, voltadas à regularização de núcleos urbanos informais (loteamentos irregulares, ocupações consolidadas, etc.) e titulação dos ocupantes.Serviços e Informações do Brasil
A REURB tem, basicamente, duas modalidades:
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Reurb-S: para população de baixa renda (geralmente com maior apoio do poder público);
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Reurb-E: para áreas ocupadas por pessoas que não se enquadram como baixa renda.
Em muitas cidades, o próprio Município inicia o processo de REURB, mas é muito útil ter um advogado acompanhando o caso individualmente, principalmente para conferir títulos, confrontações, áreas e futuras matrículas.
4.2. Regularização judicial (pela via do processo)
Quando não é possível resolver apenas em cartório, é comum recorrer ao Judiciário, por meio de ações como:
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Usucapião judicial (extraordinária, ordinária, familiar, etc.);
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Ação de adjudicação compulsória (quando existe contrato, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura ou já faleceu);
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Ações de retificação de registro (erro de área, confrontações, descrição imprecisa);
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Inventário e partilha (para regularizar imóvel herdado, ainda em nome do falecido);
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Dissolução de condomínio e outras medidas específicas.
O advogado especialista vai analisar:
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qual é o melhor caminho no seu caso (nem sempre é usucapião);
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quais documentos precisarão ser produzidos;
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qual é o passo a passo mais seguro e econômico.
5. Por que buscar um advogado especialista em regularização de imóveis?
Regularizar um imóvel não é só “ir ao cartório”. Envolve:
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interpretar a matrícula e a cadeia de registros;
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verificar se há ações, penhoras, hipotecas;
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escolher entre usucapião, adjudicação, escritura direta, inventário, REURB, etc.;
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calcular custos de cartório, ITBI, impostos, emolumentos e custas judiciais.
Um advogado com atuação específica em regularização imobiliária:
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evita erros que podem atrasar o processo por anos;
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reduz o risco de você investir dinheiro em um caminho errado;
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ajuda a recuperar o valor de mercado do imóvel ao final, trazendo segurança para futuras vendas, doações e financiamentos.
6. Perguntas Frequentes sobre Regularização de Imóveis
1. Como faço para regularizar um imóvel com contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é aquele acordo particular, sem registro, que muitas vezes fica só guardado na pasta de documentos.
Em geral, os caminhos mais comuns são:
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Verificar quem consta na matrícula:
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Se o proprietário registral ainda está vivo e acessível, muitas vezes é possível lavrar a escritura pública com ele e, em seguida, registrar essa escritura na matrícula.
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Quando o vendedor não quer assinar ou desapareceu:
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Pode ser necessária uma ação de adjudicação compulsória, pedindo ao juiz que determine a transferência da propriedade com base no contrato e nas provas de pagamento.
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Quando já se passou muito tempo e você exerce posse mansa e pacífica:
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Em alguns casos, é possível pleitear usucapião (judicial ou extrajudicial), desde que os requisitos legais estejam preenchidos (tempo de posse, ânimo de dono, ausência de oposição, entre outros).
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O melhor caminho depende da situação concreta (quem é o dono na matrícula, quanto tempo de posse, se o vendedor faleceu, etc.). Por isso, o ideal é levar o contrato, comprovantes e uma certidão de matrícula a um advogado especialista para fazer o diagnóstico.
2. Quanto custa para fazer um usucapião?
O custo do usucapião varia muito, porque depende de vários fatores:
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se será judicial ou extrajudicial;
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o valor do imóvel (que influencia custas e emolumentos);
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necessidade de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
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certidões, taxas cartorárias, eventuais perícias;
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honorários advocatícios, que também variam de acordo com a complexidade do caso.
De forma bem geral, você terá custos com:
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advogado;
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engenheiro/arquitetos (planta e memorial, quando necessário);
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cartórios (notas, registro de imóveis, protestos, distribuidor, etc.);
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custas judiciais (se o procedimento for pela via judicial).
Por isso, o recomendado é agendar uma consulta, apresentar a documentação e pedir um orçamento detalhado, adequado à realidade do seu imóvel.
3. Meu imóvel não tem escritura, o que fazer?
Quando o imóvel não tem escritura, é importante seguir alguns passos:
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Pedir uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis:
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para saber quem é o proprietário registral;
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para ver se há gravames (hipoteca, penhora, etc.).
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Reunir todos os documentos que você possui, por exemplo:
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contratos particulares de compra e venda;
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recibos;
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comprovantes de pagamento;
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IPTU e contas de consumo em seu nome.
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Com esses documentos em mãos, o advogado poderá avaliar se é o caso de:
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lavrar escritura pública diretamente com o proprietário registral;
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buscar uma ação de adjudicação compulsória;
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ou, conforme o tempo de posse e a situação fática, partir para usucapião.
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Quanto antes você começar esse processo, menor a chance de enfrentar problemas com herdeiros, penhoras e outras complicações.
4. REURB, como funciona?
A REURB – Regularização Fundiária Urbana foi criada pela Lei 13.465/2017 e é, de forma simples, um processo administrativo para regularizar núcleos urbanos informais (loteamentos irregulares, ocupações consolidadas, bairros inteiros que surgiram sem cumprir todas as exigências legais).
Em resumo:
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É um procedimento coordenado pelo Município, com participação de cartórios de registro de imóveis;
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Pode ser classificada como:
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Reurb-S (social): voltada a famílias de baixa renda, com maiores benefícios e, muitas vezes, redução ou isenção de custos;
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Reurb-E (específica): para áreas em que os ocupantes não se enquadram como baixa renda.
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O objetivo é incorporar a área ao ordenamento urbano, ajustar questões urbanísticas e ambientais e, ao final, emitir títulos e abrir matrículas individuais para cada imóvel.
Se o seu imóvel está em bairro ou loteamento que “está em REURB” ou “vai entrar na REURB”, é muito importante:
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acompanhar o procedimento;
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manter seus documentos em ordem;
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contar com apoio jurídico para garantir que o seu nome será o que constará na matrícula final.
Patrimônio de verdade não é o imóvel onde você mora, é o imóvel que está regularizado e registrado em seu nome.
Aviso importante: Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui uma análise individualizada do seu caso. Para saber qual é o melhor caminho de regularização para o seu imóvel, é essencial consultar um advogado especialista em direito imobiliário/regularização de imóveis.
