Distrato em Imóvel Multipropriedade – Como se livrar das cláusulas abusivas

Você foi pego por uma oferta irresistível de férias – aquele “resort” com promessa de lucro, uso fácil e valorização automática. Na apresentação, a pressão foi intensa, e você assinou algo sem ler tudo. Só depois, ao pagar mensalidades altas ou ver que o retorno nunca viria, percebeu que entrou numa armadilha.

Agora quer sair, mas descobre que as penalidades são enormes — multa de até 50%, retenção da “comissão de corretor” e devolução irrisória.

Este artigo vai mostrar:

• como essas vendas costumam ser estruturadas (com gatilhos psicológicos e omissões),
• onde o contrato costuma se aproveitar do consumidor,
• o que a lei e a jurisprudência já dizem sobre distratos abusivos,
• e qual é a estratégia para buscar uma rescisão justa ou até a devolução integral dos valores pagos.

Se você já está em processo ou está pensando em aderir a esse tipo de contrato, este guia é para você. Vamos lá.

1. O que é multipropriedade / “resort compartilhado” e por que gera riscos

Multipropriedade é uma modalidade em que várias pessoas possuem cotas (frações) de tempo/uso de um imóvel (resort, condomínio de férias etc.), regulada pela Lei nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade).

Essa estrutura pode ser legítima, mas o problema quase sempre está na comercialização abusiva:

• Vendedores habilidosos usam gatilhos de escassez, promoções limitadas, ofertas “imperdíveis”, para induzir decisão rápida e emocional.
• Muitas vezes, o contrato não é entregue antes da assinatura — o consumidor não tem tempo de ler com calma.
• Prometem que o empreendimento “se paga sozinho” por meio de locação (pool, arrendamento, sistema de gestão), sem deixar claro os riscos e custos envolvidos.
• Inserem cláusulas que dificultam efetivo uso da cota (necessidade de reserva com muita antecedência, calendário rígido, restrições de datas, sistema de “rankings” para acessar semanas melhores etc.).

Quando o consumidor percebe que o negócio não compensa, quer sair — mas descobre cláusulas desenhadas para pescar lucro da retenção ou multa.

2. Porque o consumidor geralmente está em desvantagem no contrato

Esses contratos são quase sempre de adesão — ou seja, você não negocia cláusulas. O fornecedor impõe o modelo. Isso abre margem para cláusulas que favorecem quem vende, prejudicando sempre o consumidor que simplesmente assina o contrato, na maioria das vezes sem tempo de ler o documento. Algumas práticas abusivas típicas:

• Multa rescisória exorbitante: 50% do que foi pago. Essa cifra mira intimidar o consumidor a desistir do distrato.
• Tratamento da “entrada” como sinal ou comissão do corretor, sem separação clara: em vez de ser apenas adiantamento de pagamento, o contrato pode rotular isso como comissão ou “sinal”, de forma que o consumidor não consegue recuperação plena.
• Cobrança de comissão de corretagem embutida ou destacada: mesmo que você não tenha escolhido ou negociado o corretor, pode existir cláusula que retenha essa comissão.
• Multas e encargos cumulativos: cláusulas que combinam multa, taxa de fruição, encargos condominiais e outras penalidades, tudo acumulado, sem justificativa clara.
• Ausência de transparência ou clareza na cláusula de distrato: não detalham como calcular o valor devolvido, quais deduções serão feitas, prazos etc.
• Vínculo longo demais: prazos extensos de pagamento ou de obrigação de permanência, tornando difícil “virar a página” mesmo se a situação financeira mudar.
• Cláusulas que restringem ou dificultam uso da cota: impedem o consumidor de usufruir plenamente, gerando frustração e justificando depois retenções sob alegação de baixo uso.

Essas cláusulas muitas vezes ferem o dever de informação, a boa-fé objetiva e o princípio da transparência, previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Além disso, a multipropriedade, mesmo sendo negócio imobiliário, não exclui a relação de consumo — tribunais já reconhecem que esse contrato está sujeito ao CDC, porque há fornecedor, consumidor e prestação de serviço/benefício ofertado.

3. Legislação aplicável e limites à multa rescisória

3.1 Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)

A Lei do Distrato tentou regularizar como funcionará a rescisão de contratos imobiliários, inclusive em incorporações. Algumas regras:

• Estabelece limites para retenção de valores em distratos (quando o comprador desiste) — em geral, até 50% do valor pago, dependendo do estágio da obra / incorporação.
• Impõe prazos para devolução dos valores já pagos (normalmente 180 dias), em caso de distrato.
• Mas a Lei do Distrato não foi pensada originalmente para todos os casos de multipropriedade com todas as particularidades de clubes de férias ou resorts compartilhados, o que gera discussões judiciais.

Embora a Lei permita retenção de até 50%, esse percentual não é absoluto: ele deve respeitar os princípios do direito do consumidor (não pode ser abusivo) e a possibilidade de revisão judicial com base no art. 413 do Código Civil (cláusula penal excessiva).

3.2 Código de Defesa do Consumidor (CDC)

O CDC é uma “superestrutura” normativa (ordem pública) que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e práticas comerciais agressivas:

• Art. 6º, inciso V — revisão de cláusulas que estabeleçam vantagem exagerada ao fornecedor.
• Art. 51, inciso IV — declaração de nulidade de cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”.
• Art. 46 — determina que contratos só produzem efeitos se o consumidor tiver oportunidade de conhecer seu conteúdo antes da contratação.
• Art. 39, incisos: proíbe prática coercitiva ou limitativa da liberdade de escolha.
• Princípios como transparência e equilíbrio contratual também se aplicam.

Portanto, mesmo que o contrato contenha multa de 50%, isso não impede que um juiz a declare abusiva ou determine redução, caso entenda que ela impõe desvantagem exagerada.

3.3 Jurisprudência recente (2025)

A jurisprudência já tem inúmeras decisões relevantes no campo da multipropriedade que favorecem o consumidor, ou pelo menos reduzem abusos. Alguns exemplos:

• Há decisões que reduzem a multa para 25% do valor pago, por considerar 50% abusivo, mesmo nos casos previstos pela Lei do Distrato.
• Em um caso, o Tribunal de Justiça do Paraná reconheceu que cláusula de retenção de 50% em contrato de multipropriedade era abusiva e determinou a retenção de apenas 25%. JusBrasil
• Em muitos casos, os tribunais afastam a retenção da comissão de corretagem, por entender que ela não está suficientemente destacada ou justificada no contrato, conforme o Tema 938 do STJ.
• Há decisões que rescindem o contrato sem multa quando constatada falha grave na prestação de informação, coerção na venda ou omissão significativa de cláusulas.
• Um caso recente: uma juíza no Espírito Santo anulou contrato de multipropriedade e determinou a devolução integral dos valores pagos + indenização por danos morais de R$ 4 mil, diante de cláusulas abusivas e falta de transparência. Migalhas
• Outro: o TJDF declarou nulidade do contrato e devolução integral, por venda forçada sob pressão psicológica e omissão (não entrega do contrato antes do pagamento). REIS ADVOCACIA
• Em vários casos, juízes fixaram retenção de apenas 10% como quantia razoável para cobrir despesas administrativas, rejeitando retenções maiores como abusivas.

Esses precedentes mostram que o Judiciário já tem tendência a mitigar ou anular cláusulas excessivas, especialmente em contratos de multipropriedade.

4. Como identificar as cláusulas abusivas no seu contrato

Antes de entrar com ação ou requerer rescisão, é essencial mapear o contrato e identificar os pontos vulneráveis. Veja o que você deve observar:

Cláusula / Situação	O que verificar / questionar	Motivação para contestar
Multa rescisória	percentual aplicado e como se calcula (sobre valor pago, parcelas, saldo ou total)	se muito alta ou sem correlação real com prejuízo
Comissão de corretagem	se está destacada, expressa, clara e se foi justificada	retenção oculta viola direito de informação
Prazo e forma de devolução dos valores pagos	prazo exato, correção monetária, forma de pagamento	prazos longos ou devolução parcelada podem ser abusivos
Taxa de fruição / uso / ocupação	cláusulas que cobram uso mesmo sem uso efetivo ou quando imóvel não está entregue	cobrar taxa sem justificativa fere equilíbrio
Condições de reserva / calendário / bloqueios de uso	restrições excessivas, fases de hierarquia, escalonamento injusto	essas restrições podem tornar o contrato ilusório
Publicidade e promessas de retorno	promessas de rendimento ou valorização rápida que não estão no contrato	podem configurar propaganda enganosa
Falta de entrega prévia do contrato para leitura	se você assinou antes de receber o texto completo	desrespeita art. 46 do CDC
Cláusulas cumulativas	somar multa + encargos + taxas + penalidades adicionais	cumulatividade sem justificativa plausível é suspeita

Se você identificar várias dessas falhas, há boa chance de conseguir uma rescisão favorável — ou, ao menos, redução significativa das retenções.

5. Estratégia prática para distrato ou rescisão judicial

5.1 No prazo de arrependimento (7 dias)

Se o contrato foi assinado fora do estabelecimento comercial (ex: estande de vendas, evento, viagem, apresentação de resort), o art. 49 do CDC garante ao consumidor 7 dias para se arrepender sem penalidade e exigir devolução integral dos valores pagos.
Se seu contrato se encaixa nesse cenário, pode pedir distrato com restituição integral — mas é necessário agir rapidamente.

5.2 Tentativa de acordo extrajudicial

Antes de ajuizar ação, você pode:

1. Notificar extrajudicialmente a empresa, exigindo rescisão com restituição, alegando cláusulas abusivas, publicidade enganosa ou vício de consentimento.
2. Solicitar cópia integral e legível do contrato, memoriais de cálculo para restituição, taxas cobradas etc.
3. Negociar redução de multa e retenções; muitas vezes as empresas preferem acordo com retenção menor do que ter que enfrentar judicialmente.
4. Se conseguir acordo, formalize por escrito (termo de distrato) com cláusula de quitação.

5.3 Ação judicial — principais pedidos e fundamentos

Se o acordo não for possível ou não satisfatório, o caminho é levar à Justiça. Os pedidos mais comuns são:

• rescisão/declaração de nulidade do contrato (ou do distrato unilateral da empresa)
• restituição integral ou parcial dos valores pagos, corrigidos monetariamente
• redução da multa rescisória (ou sua declaração de abusiva / nula)
• indenização por danos morais, se houver sofrimento ou frustração demonstrada
• tutela de urgência ou liminar para suspender cobranças, parcelas, ou bloquear negativação enquanto o processo segue
• imposição de correção monetária e juros legais sobre os valores devidos

5.4 Provas são essenciais

Para vencer, dependerá de provas bem organizadas:

• Registro ou filmagem da apresentação / venda
• Panfletos, e-mails, mensagens, gravações de áudio
• Testemunhas que presenciaram o momento da assinatura
• Contrato, propostas, planilhas, cálculos de pagamentos
• Comparativos entre o que foi prometido oralmente e o que consta no contrato
• Provas de que a empresa dificultou acesso ou alterou condições posteriormente

Quanto mais robusto o conjunto probatório, maior chance de convencer o juiz a declarar cláusulas abusivas ou até rescindir sem ônus.

6. Situações extremas: devolver 100% do dinheiro

Em casos mais graves, algumas decisões já resultaram em:

• rescisão com devolução integral dos valores pagos, sem retenção alguma — isso quando a empresa agiu de modo abusivo, omissivo, enganoso ou sem permitir que o consumidor conhecesse o contrato antes da assinatura.
• indenização por danos morais — diversas decisões reconhecem que a frustração, o sentimento de engano ou de ter sido coagido podem gerar dano moral. Por exemplo, no caso do Espírito Santo foi fixada indenização de R$ 4 mil. Migalhas
• anulação de cláusulas de comissão de corretagem, quando estas não estavam devidamente informadas ou destacadas.

Esses casos mostram que o Judiciário reconhece: quando as práticas da empresa são abertamente desleais, não há motivo para o consumidor arcar com perdas exces­sivas.

7. Exemplificação fictícia para ilustrar (caso hipotético)

Imagine um contrato de multipropriedade no “Resort X”:

• Entrada paga: R$ 4.000 (que o contrato rotula como “comissão do corretor”)
• Pagamentos mensais por 20 anos
• Cláusula de multa rescisória de 50% sobre valores pagos
• Cláusula de taxa de fruição, encargos de reserva, limitações de uso elevadas

Você paga durante 3 anos e percebe que não consegue reservar datas, o sistema pool nunca gera renda ou é altamente restrito. Decide rescindir.

Se o contrato fosse típico, a empresa diria: “retenção de 50% + comissão + encargos — você vai receber pouco ou quase nada”.

Mas, com base nas jurisprudências, um juiz poderia:

• reduzir a multa para 25% ou até 10% (dependendo do caso)
• afastar a retenção da “comissão do corretor” se ela estiver embutida sem destaque
• determinar devolução dos valores pagos (menos a retenção justa)
• impor correção monetária + juros
• se comprovado o abuso, rescindir com devolução integral e indenização

Ou seja: de “receber quase nada” você pode acabar recebendo boa parte do que pagou de volta, dependendo da força da prova e da gravidade das cláusulas abusivas.

8. Dicas práticas para quem está nessa situação agora

1. Não assine distrato sem assistência: se receber um documento da empresa para “rescisão”, leve para análise de advogado.
2. Aja rápido: muitos prazos judiciais e possibilidade de notificar extrajudicialmente dependem de tempo.
3. Colete provas imediatamente: e-mails, gravações, propostas orais, testemunhas, panfletos.
4. Exija planilha de cálculo detalhada da devolução proposta — peça que o valor retido seja discriminado (multa, comissão, encargos etc.).
5. Peça liminar/tutela de urgência para suspender cobranças e negativação enquanto o processo corre.
6. Verifique se houve venda fora do estabelecimento — pode estar valendo o direito de arrependimento (7 dias).
7. Procure precedentes semelhantes na sua comarca — decisões favoráveis de outros consumidores ajudam.
8. Tenha paciência, pois casos contra grandes empresas costumam exigir recursos e tempo.

Conclusão

Os contratos de multipropriedade (resorts compartilhados) podem até ter fundamento legal, mas seu uso comercial frequentemente esbarra em práticas abusivas, cláusulas desequilibradas e vendas por pressão, que prejudicam o consumidor.

O “segredo” que muitas empresas não contam é que:

• a multa de 50% não é inviolável — ela pode ser reduzida judicialmente para 25%, 10% ou até ser anulada, se comprovada abusividade;
• a comissão de corretor pode não ser devida se não estiver destacada e explicada;
• em situações extremas, o contrato pode ser rescindido com devolução integral dos valores pagos;
• o consumidor lesado pode pedir danos morais, suspensão de cobranças, tutela de urgência e correção monetária.

Se você ou alguém que conhece está nessa situação, o conselho mais forte que posso dar é: procure um advogado especializado em direito imobiliário / consumidores e leve todo o contrato + provas ao profissional. A luta vale a pena — você pode reverter uma situação financeiramente danosa e recuperar o que foi pago com juros e correção.

Conclusão: Você não está sozinho — e seus direitos não acabaram com a assinatura

Entrar em um contrato de multipropriedade sem conhecer todos os riscos é mais comum do que parece. Muitas empresas se aproveitam da empolgação e da falta de informação para vender promessas que não estão no papel. Mas a boa notícia é que você tem direito de reagir, cancelar e até recuperar o que pagou, mesmo que o contrato diga o contrário.

O Judiciário brasileiro está cada vez mais atento aos abusos nesse tipo de negócio, e muitas decisões têm garantido a devolução dos valores pagos, redução de multas e até indenização.

Assinar um contrato não significa assinar sua derrota. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para recuperar o que é seu por justiça — não por favor.